Wat is een slapende VvE en hoe activeer je die?

Wat is een slapende VvE?

Een slapende VvE is een Vereniging van Eigenaars die juridisch bestaat, maar in de praktijk niets doet. De vereniging is bij de splitsing van het gebouw ontstaan en staat vaak ook ingeschreven bij de KvK, maar er wordt niet vergaderd, er is geen bestuur en er wordt geen geld gereserveerd voor onderhoud. Vaak zie je dit bij kleine complexen van twee tot vier appartementen, waar de eigenaren onderling regelen wat er speelt en verder niemand zich met de VvE bemoeit.

Dat gaat een tijd goed, totdat er groot onderhoud nodig is of een appartement wordt verkocht. Dan blijkt er geen spaarpot te zijn, geen recente afspraken en geen overzicht. Een slapende VvE lijkt rustig, maar schuift de problemen vooral voor zich uit.

Waarom zou je een slapende VvE activeren?

Een slapende VvE activeren kost even werk, maar het beschermt zowel het gebouw als je eigen woning. Dit zijn de belangrijkste redenen:

• Het gebouw blijft in goede staat. Een slapende VvE doet meestal niets aan onderhoud, waardoor het gebouw langzaam verpaupert en achterstallig onderhoud zich opstapelt.
• De waarde van de appartementen blijft op peil. Een goed onderhouden gebouw met een gezonde VvE is meer waard dan een complex waar niemand naar omkijkt.
• Je bent verzekerd. Zonder gezamenlijke opstalverzekering ben je bij brand of waterschade slecht gedekt, terwijl de meeste splitsingsreglementen voorschrijven dat de VvE het hele gebouw verzekert.
• Een appartement is makkelijker te verkopen. Kopers en hun geldverstrekkers vragen steeds vaker naar de VvE, het reservefonds en de laatste notulen. Een slapende VvE maakt een hypotheek moeilijker.
• Je voldoet aan de wet. Sinds 1 januari 2018 is elke VvE verplicht jaarlijks te reserveren voor groot onderhoud. Een slapende VvE voldoet daar niet aan.

Hoe activeer je een slapende VvE?

Je activeert een slapende VvE in een aantal overzichtelijke stappen. Je hoeft niet alles in één keer te doen, maar deze volgorde helpt om niets te vergeten:

1. Vraag de splitsingsakte op. In de splitsingsakte en het splitsingsreglement staat hoe het gebouw is opgedeeld, wat de breukdelen zijn en welke afspraken gelden. Je kunt de akte opvragen bij het Kadaster of bij de notaris.
2. Roep de eigenaren bij elkaar. Nodig alle eigenaren uit voor een eerste vergadering. Bespreek waarom de VvE weer moet gaan draaien en kies samen een bestuur; in een kleine VvE is dat vaak een voorzitter en een penningmeester.
3. Breng de inschrijving bij de Kamer van Koophandel op orde. Een actieve VvE hoort ingeschreven te staan bij de KvK, met de bestuurders erbij vermeld. Staat de VvE er nog niet in, schrijf hem dan in; staan er nog oude bestuurders bij, werk die dan bij.
4. Open een gezamenlijke bankrekening. De VvE heeft een eigen rekening nodig, los van de privérekeningen van de eigenaren, om bijdragen te innen en kosten te betalen.
5. Sluit de nodige verzekeringen af. Regel in elk geval een gezamenlijke opstalverzekering voor het gebouw.
6. Stel de VvE-bijdrage vast en start een reservefonds. Bepaal wat de VvE per jaar nodig heeft aan lopende kosten plus de verplichte reservering voor groot onderhoud, en verdeel dat over de eigenaren via het breukdeel.
7. Richt de administratie in. Leg de woningen en eigenaren vast, houd de bijdragen bij en bewaar de belangrijke documenten op één plek.

Voor het bepalen van die jaarlijkse reservering is de gratis rekenhulp VvE-bijdrage berekenen handig: je vult de herbouwwaarde en het aantal appartementen in en ziet meteen wat de VvE per jaar zou moeten binnenhalen.

Wat leg je vast zodra de VvE weer draait?

Als de VvE eenmaal actief is, wil je voorkomen dat hij opnieuw indut. Dat lukt door de administratie simpel en overzichtelijk te houden, zodat een nieuw bestuur het zonder gedoe kan overnemen. Je legt in elk geval vast wie de eigenaren zijn, wat iedereen aan bijdrage betaalt en waar de belangrijke stukken staan.

Wil je stap voor stap beginnen? Lees dan hoe je je VvE-administratie zelf doet.

Veelgestelde vragen over de slapende VvE

Wat is een slapende VvE?

Een slapende VvE is een Vereniging van Eigenaars die juridisch bestaat, maar niet actief functioneert. Er worden geen vergaderingen gehouden, er is geen bestuur, geen begroting, geen reservefonds en vaak ook geen gezamenlijke opstalverzekering. De vereniging staat stil, terwijl het onderhoud van het gebouw gewoon doorloopt.

Is een slapende VvE verplicht om actief te worden?

Een VvE ontstaat automatisch bij de splitsing van een gebouw en is wettelijk verplicht. Sinds 1 januari 2018 moet elke VvE bovendien jaarlijks reserveren voor groot onderhoud, op basis van een meerjarenonderhoudsplan of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde. Een slapende VvE voldoet daar niet aan en handelt daarmee in strijd met de wet.

Wie kan een slapende VvE activeren?

Elke eigenaar kan het initiatief nemen om de VvE te activeren. Je roept de andere eigenaren bij elkaar voor een eerste vergadering, kiest samen een bestuur en verdeelt de taken. Voor een kleine VvE is dat goed zelf te doen; je hebt geen professioneel beheerkantoor nodig om te beginnen.

Wat kost het activeren van een slapende VvE?

De kosten bestaan vooral uit de zaken die je opnieuw regelt: de inschrijving bij de Kamer van Koophandel op orde brengen, een gezamenlijke opstalverzekering en eventueel een meerjarenonderhoudsplan. Het bijhouden van de administratie kun je als kleine VvE zelf doen met eenvoudige software, wat een stuk goedkoper is dan een beheerkantoor. Bereken wat jouw VvE nodig heeft.