Wat is een slapende VvE en hoe activeer je die?
Veel kleine appartementengebouwen hebben een VvE die op papier bestaat, maar in de praktijk niets doet. Zo'n slapende VvE lijkt handig omdat niemand er omkijken naar heeft, maar het levert op termijn problemen op. In dit artikel lees je wat een slapende VvE precies is, waarom je hem beter kunt activeren en welke stappen je daarvoor zet.
Wat is een slapende VvE?
Een slapende VvE is een Vereniging van Eigenaars die juridisch bestaat, maar in de praktijk niets doet. De vereniging is bij de splitsing van het gebouw ontstaan en staat ingeschreven, maar er wordt niet vergaderd, er is geen bestuur en er wordt geen geld gereserveerd voor onderhoud. Vaak zie je dit bij kleine complexen van twee tot vier appartementen, waar de eigenaren onderling regelen wat er speelt en verder niemand zich met de VvE bemoeit.
Dat gaat een tijd goed, totdat er groot onderhoud nodig is of een appartement wordt verkocht. Dan blijkt er geen spaarpot te zijn, geen recente afspraken en geen overzicht. Een slapende VvE lijkt rustig, maar schuift de problemen vooral voor zich uit.
Waarom zou je een slapende VvE activeren?
Een slapende VvE activeren kost even werk, maar het beschermt zowel het gebouw als je eigen woning. Dit zijn de belangrijkste redenen:
- Het gebouw blijft in goede staat. Een slapende VvE doet meestal niets aan onderhoud, waardoor het gebouw langzaam verpaupert en achterstallig onderhoud zich opstapelt.
- De waarde van de appartementen blijft op peil. Een goed onderhouden gebouw met een gezonde VvE is meer waard dan een complex waar niemand naar omkijkt.
- Je bent verzekerd. Zonder gezamenlijke opstalverzekering ben je bij brand of waterschade slecht gedekt, terwijl die verzekering wettelijk hoort bij een functionerende VvE.
- Een appartement is makkelijker te verkopen. Kopers en hun geldverstrekkers vragen steeds vaker naar de VvE, het reservefonds en de laatste notulen. Een slapende VvE maakt een hypotheek moeilijker.
- Je voldoet aan de wet. Sinds 1 januari 2018 is elke VvE verplicht jaarlijks te reserveren voor groot onderhoud. Een slapende VvE voldoet daar niet aan.
Hoe activeer je een slapende VvE?
Je activeert een slapende VvE in een aantal overzichtelijke stappen. Je hoeft niet alles in één keer te doen, maar deze volgorde helpt om niets te vergeten:
- Vraag de splitsingsakte op. In de splitsingsakte en het splitsingsreglement staat hoe het gebouw is opgedeeld, wat de breukdelen zijn en welke afspraken gelden. Je kunt de akte opvragen bij het Kadaster of bij de notaris.
- Roep de eigenaren bij elkaar. Nodig alle eigenaren uit voor een eerste vergadering. Bespreek waarom de VvE weer moet gaan draaien en kies samen een bestuur; in een kleine VvE is dat vaak een voorzitter en een penningmeester.
- Schrijf de VvE in bij de Kamer van Koophandel. Een actieve VvE hoort ingeschreven te staan bij de KvK, met de bestuurders erbij vermeld.
- Open een gezamenlijke bankrekening. De VvE heeft een eigen rekening nodig, los van de privérekeningen van de eigenaren, om bijdragen te innen en kosten te betalen.
- Sluit de nodige verzekeringen af. Regel in elk geval een gezamenlijke opstalverzekering voor het gebouw.
- Stel de VvE-bijdrage vast en start een reservefonds. Bepaal wat de VvE per jaar nodig heeft aan lopende kosten plus de verplichte reservering voor groot onderhoud, en verdeel dat over de eigenaren via het breukdeel.
- Richt de administratie in. Leg de woningen en eigenaren vast, houd de bijdragen bij en bewaar de belangrijke documenten op één plek.
Voor het bepalen van die jaarlijkse reservering is de gratis rekenhulp VvE-kosten berekenen handig: je vult de herbouwwaarde en het aantal appartementen in en ziet meteen wat de VvE per jaar zou moeten binnenhalen.
Wat leg je vast zodra de VvE weer draait?
Als de VvE eenmaal actief is, wil je voorkomen dat hij opnieuw indut. Dat lukt door de administratie simpel en overzichtelijk te houden, zodat een nieuw bestuur het zonder gedoe kan overnemen. Je legt in elk geval vast wie de eigenaren zijn, wat iedereen aan bijdrage betaalt en waar de belangrijke stukken staan.
Van slapend naar overzichtelijk
In VvE Gedoe zet je de basis snel op: je haalt de woningen en eigenaren op via de postcode, legt de servicekosten met verdeelsleutels vast en bewaart de splitsingsakte, het reglement en de notulen bij de documenten. Zo blijft de VvE ook na een bestuurswissel gewoon draaien.
Wil je stap voor stap beginnen? Lees dan hoe je je VvE-administratie zelf doet.
Veelgestelde vragen over de slapende VvE
- Wat is een slapende VvE?
- Een VvE die juridisch bestaat maar niet functioneert: geen vergaderingen, geen bestuur, geen begroting en geen reservefonds, terwijl het onderhoud van het gebouw wel doorloopt.
- Is een slapende VvE verplicht om actief te worden?
- Een VvE is wettelijk verplicht en moet sinds 1 januari 2018 jaarlijks reserveren voor groot onderhoud. Een slapende VvE voldoet daar niet aan en is dus in strijd met de wet.
- Wie kan een slapende VvE activeren?
- Elke eigenaar kan het initiatief nemen. Je roept de eigenaren bij elkaar, kiest een bestuur en verdeelt de taken. Voor een kleine VvE is dat goed zelf te doen.
- Wat kost het activeren van een slapende VvE?
- Vooral de zaken die je opnieuw regelt: de KvK-inschrijving, een opstalverzekering en eventueel een onderhoudsplan. De administratie houd je als kleine VvE goedkoop zelf bij met software. Bereken wat jouw VvE nodig heeft.