VvE met twee appartementen: wat moet je regelen?

Is een VvE met twee appartementen verplicht?

Ja. Een VvE ontstaat automatisch op het moment dat een gebouw bij de notaris in appartementsrechten wordt gesplitst. Dat staat los van het aantal appartementen: een herenhuis met een boven- en een benedenwoning is net zo goed een VvE als een flat met honderd woningen. Iedere eigenaar is automatisch lid, en je kunt de VvE niet opheffen zolang het gebouw gesplitst is.

Er is ook geen lichtere regeling voor kleine VvE's. Dezelfde wet en hetzelfde splitsingsreglement gelden, alleen is het werk bij twee appartementen een stuk overzichtelijker. Zit je in een VvE die al jaren niets doet? Lees dan ook hoe je een slapende VvE weer activeert.

Wat moet je als VvE met twee appartementen regelen?

Dit is het lijstje dat elke kleine VvE op orde moet hebben. Wat precies voor jullie geldt, staat in de splitsingsakte en het reglement — pak die er dus bij.

• Een inschrijving bij de KvK. Elke VvE hoort in het Handelsregister te staan, met de bestuurders erbij.
• Een eigen bankrekening. Niet wettelijk verplicht, maar wel verstandig: een rekening op naam van de VvE houdt het geld van de VvE gescheiden van jullie eigen geld.
• Een opstalverzekering. In de meeste splitsingsreglementen staat dat de VvE het hele gebouw verzekert. Twee losse polissen per woning sluiten daar vaak niet goed op aan.
• Een reservefonds. Sinds 1 januari 2018 reserveert elke VvE jaarlijks voor groot onderhoud: het bedrag uit een actueel meerjarenonderhoudsplan, of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde.
• Een vergadering per jaar. Vrijwel elk reglement schrijft minstens één vergadering per jaar voor. Met z'n tweeën kan dat gewoon aan de keukentafel, maar leg de besluiten wel vast.
• Een eenvoudige administratie. Wie betaalt wat, wat is er betaald, waar gaat het geld naartoe en waar liggen de akte, de polis en de notulen.

Hoe hoog is de bijdrage met twee appartementen?

De VvE-bijdrage bestaat uit twee delen: de jaarlijkse kosten (zoals de opstalverzekering, klein onderhoud en de bank) en de reservering voor groot onderhoud. Dat totaal verdeel je via het breukdeel uit de splitsingsakte. Een rekenvoorbeeld:

Hebben beide appartementen een breukdeel van de helft, dan betaalt ieder € 4.450 ÷ 2 ÷ 12 = € 185,42 per maand. Is het breukdeel 60 en 40 procent, bijvoorbeeld omdat de bovenwoning groter is, dan wordt het € 222,50 en € 148,33 per maand.

Dit zijn voorbeeldbedragen. Met de gratis rekenhulp VvE-bijdrage berekenen vul je je eigen herbouwwaarde in, en in hoe bereken je de VvE-bijdrage? lees je meer over het breukdeel.

Wie is het bestuur?

Ook een VvE met twee appartementen heeft een bestuur. Vaak is dat één van de twee eigenaren, soms allebei. Belangrijker dan de titel is dat je afspreekt wie wat doet, bijvoorbeeld:

• de een beheert de bankrekening, houdt de bijdragen bij en betaalt de verzekering;
• de ander regelt het onderhoud, vraagt offertes op en bewaart de documenten.

Zorg er in elk geval voor dat allebei toegang hebben tot de bankrekening en de administratie. Valt er één weg of gaat er één verkopen, dan staat de ander niet met lege handen.

Wat als jullie het niet eens worden?

Dit is het lastigste punt van een VvE met twee eigenaren. In de meeste splitsingsreglementen heeft elk appartement één stem, of een aantal stemmen naar verhouding van het breukdeel. Met twee even grote appartementen staat het dan al snel 1-1. En staken de stemmen, dan is een voorstel volgens de meeste reglementen verworpen.

Wil de een het dak laten vervangen en de ander niet, dan gebeurt er dus niets. Zo voorkom je dat het vastloopt:

• Leg onderhoud vooraf vast. Met een meerjarenonderhoudsplan spreek je één keer af wat er wanneer gebeurt, in plaats van over elke klus apart te beslissen.
• Houd het zakelijk. Zet afspraken op papier, ook als je goede buren bent. Over vijf jaar weet niemand meer wat er mondeling is gezegd, en een nieuwe buurman al helemaal niet.
• Schakel een derde in. Een onafhankelijke bouwkundige of een mediator kan een patstelling doorbreken voordat het een ruzie wordt.
• De kantonrechter als laatste stap. Weigert de ander zonder goede reden mee te werken, dan kun je de kantonrechter vragen om een vervangende machtiging. Die krijg je alleen als de weigering onredelijk is, en een procedure kost tijd en geld.

Veelgemaakte fouten

• Alles privé betalen en later verrekenen. Dat gaat goed tot iemand verkoopt of er onenigheid komt. Een eigen VvE-rekening voorkomt gedoe.
• Niet reserveren. "We betalen het wel als het zover is" klinkt redelijk, tot er een rekening van tienduizenden euro's voor het dak ligt en een van de twee het niet kan betalen.
• Ieder een eigen opstalverzekering. Bij schade aan gezamenlijke delen, zoals het dak of de fundering, is dan vaak onduidelijk welke verzekering betaalt.
• Geen overzicht bij een verkoop. De notaris vraagt naar de VvE, de bijdrage en het reservefonds. Zonder administratie wordt dat zoeken. Lees wat er met de VvE-administratie gebeurt bij een verkoop.

Heb je software nodig met twee appartementen?

Eerlijk gezegd: niet per se. Met twee eigenaren kom je een heel eind met een gedeelde spreadsheet, een gedeelde map voor de documenten en een vaste overboeking. Lees in VvE-administratie in Excel of met software? wanneer dat volstaat.

Software wordt handig als je het netjes wilt vastleggen zonder erover na te denken: de banktransacties inlezen in plaats van overtypen, per eigenaar zien wat er betaald is, de akte, de polis en de notulen op één plek, en een overzicht dat je bij een verkoop zo aan de notaris kunt geven. VvE Gedoe kost € 15 per maand per VvE (incl. btw), met twee appartementen is dat € 7,50 per appartement. Of dat het waard is, bepaal je zelf — je kunt het 30 dagen gratis proberen. Meer over VvE-software voor een kleine VvE.

Veelgestelde vragen over een VvE met twee appartementen

Is een VvE met twee appartementen verplicht?

Ja. Een VvE ontstaat automatisch zodra een gebouw bij de notaris in appartementsrechten wordt gesplitst, ook als het om maar twee appartementen gaat, zoals een boven- en benedenwoning. Je kunt de VvE niet opheffen zolang het gebouw gesplitst is, en dezelfde regels gelden als voor een grote VvE.

Moet een VvE met twee appartementen een reservefonds hebben?

Ja. Sinds 1 januari 2018 moet elke VvE jaarlijks reserveren voor groot onderhoud: het bedrag uit een actueel meerjarenonderhoudsplan, of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw als er geen plan is. Dat geldt ook voor een VvE met twee appartementen.

Wat gebeurt er als de stemmen staken in een VvE met twee eigenaren?

Staken de stemmen, dan is een voorstel volgens de meeste splitsingsreglementen verworpen. Kom je er samen niet uit, dan kan een eigenaar als laatste stap de kantonrechter vragen om een vervangende machtiging. De rechter geeft die alleen als de weigering van de andere eigenaar onredelijk is.

Moet een VvE met twee appartementen ingeschreven staan bij de KvK?

Ja. Elke VvE hoort ingeschreven te staan in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel, met de bestuurders erbij. Dat heb je ook nodig om een bankrekening op naam van de VvE te openen.